Les droits et obligations du propriétaire

Vous êtes propriétaire d'un logement et vous le louez. La loi vous impose des obligations, notamment de mettre en location un logement décent, mais elle protège aussi vos droits dans le cas où votre locataire ne répondrait pas à ses propres devoirs.

 
Assurez vos arrières
 

• Un bail écrit obligatoire. Que votre logement soit vide ou meublé, qu'il s'agisse d'une location saisonnière ou non, vous devez établir un bail écrit avec vos locataires. Ce document officialisera vos accords entre eux et vous, et vous met à l'abri d'éventuels malentendus. Vous l'établissez en double exemplaires, sur papier libre, avec l'aide d'un professionnel si besoin (agent immobilier ou huissier), ou via un notaire. Dans tous les cas, il doit mentionner un certain nombre de clauses comme votre nom, celui de vos locataires, l'adresse du logement, sa description précise et celle de ses annexes (cave, garage…), l'usage qui sera fait des lieux loués (habitation, ou habitation et usage professionnel). En annexe, joignez un état des lieux ainsi les extraits du règlement de copropriété  si le logement loué se situe dans un immeuble en copropriété. Le montant du loyer, ses règles de révision, le montant du dépôt de garantie doivent également figurer sur le bail. N'hésitez pas à surfer sur les nombreux sites Web qui vous proposent des modèles de contrats de location adaptés à chaque régime locatif et à télécharger gratuitement.

• Un logement décent. Le logement que vous louez doit être en bon état d'usage et de réparations, sans vice ou défaut qui nuiraient à un usage paisible des lieux. Vous avez également obligation de délivrer un logement décent, dès lors qu'il s'agit de l'habitation principale de votre locataire, et ce quel que soit le régime locatif de la location : logement vide, meublé, logement foyer, ou en copropriété… Qu'est-ce qu'un logement décent ? Pour l'essentiel, c'est un logement garantissant « le dos et le couvert », entendre par là qu'il doit assurer la sécurité physique et la santé de ses occupants (pas d'amiante, pas de plomb !), et être doté des éléments de confort le rendant conforme à l'usage d'habitation : eau chaude et froide à bon débit, chauffage, sanitaires intérieurs, réseau électrique en bon état, rambarde de balcon aux normes de sécurité, étanchéité parfaite, etc. 

Pour en savoir plus : www.gouvernement.fr

• Mise en conformité. Il se peut que votre locataire estime que votre logement ne satisfait pas aux conditions de décence prévues par la loi. Il est en droit de vous demander à tous moments la mise en conformité des lieux loués. Sachez cependant que cela ne remet pas en cause la validité du bail en cours. Et qu'à défaut de règlement à l'amiable, c'est le juge du tribunal d'instance qui tranchera l'affaire.

Mieux connaître vos locataires

Sans pousser votre curiosité jusqu'à l'indiscrétion, en savoir un peu plus sur vos locataires, notamment sur leur régime matrimonial, vous permettra de mieux gérer des événements qui peuvent surgir en cours de location. 

• Votre locataire est marié(e). Quel que soit le régime matrimonial, les époux sont automatiquement co-titulaires du bail, même si un seul d'entre eux – avant son mariage par exemple – a signé le bail. Si l'un des époux quitte les lieux ou décède, l'autre pourra invoquer le transfert ou la continuation, à son profit, du contrat de location.

• Pacsés et concubins. Qu'ils vivent pacsés ou en concubinage, vos locataires seront dans une situation analogue à celle d'un couple marié s'ils ont tous deux signé le bail. Si un seul l'a signé, il sera seul locataire, l'autre n'a aucun droit vis-à-vis de vous. Toutefois, en cas d'abandon du logement loué ou de décès du locataire en titre, le bail se transmettra à l'autre pacsé(e) ou concubin(e), à condition qu'il/qu'elle prouve une cohabitation effective depuis au moins un an. 

 
Les réparations à votre charge

 

• Les grands travaux. De la réfection d'une toiture à la remise aux normes d'une installation électrique ou sanitaire, les réparations qui vous incombent sont toutes celles… qui n'incombent pas à vos locataires. À eux de prendre en charge l'entretien courant du logement et les menues réparations. Comme le remplacement des interrupteurs, du flotteur de chasse d'eau, de joints de robinet, de siphon, le débouchage des canalisations, la remise en état des peintures et revêtements de sol tâchés, et d'une manière générale de tous les équipements mis à leur disposition (et mentionnés dans le bail) qu'il s'agisse du barbecue du jardin, des plinthes du salon ou encore du sèche-linge … À vous le reste. S'il ne s'agit pas toujours heureusement de travaux d'Hercule, la loi du 6 juillet 1989 prévoit toutefois que vous avez en charge les « réparations importantes » telles que : la réfection de l'étanchéité de la terrasse, le remplacement d'une chaudière hors d'âge, travaux d'isolation, renouvellement de tous les équipements – fenêtres, portes, baies, sanitaires… – hors d'usage pour cause de vétusté ou vice de construction.

• Réparation d'entretien ou liée à la vétusté ? L'une incombe à vos locataires, l'autre à vous. Mais il n'est pas toujours facile de déterminer si la réparation relève de l'entretien, de la vétusté d'un équipement ou d'un vice de construction. Une déficience de ventilation ou une isolation insuffisante peuvent parfaitement expliquer que votre logement soit anormalement humide, et justifier l'intervention d'un professionnel. Cette intervention sera à votre charge. En revanche, si cette humidité a sa source dans le mode de vie de vos locataires (trop de vapeur dans la cuisine ou la salle de bains…), la réparation leur incombera. Sachez qu'en cas de litige, ce seront à eux de prouver qu'ils n'y sont pour rien.   

 

LES ESSENTIELS : A faire, ne pas faire

La cautionVous pouvez parfaitement exiger qu'un tiers (membre de la famille, employeur…) se porte caution pour garantir le paiement des loyers et charges. Dans ce cas, vous devez faire figurer cet engagement de caution et sa durée dans le bail avec mention manuscrite de la personne qui se porte caution, indiquant qu'elle a connaissance de l'étendue de son obligation.

La durée du bailElle est au minimum de 3 ans si vous êtes un particulier, mais vous avez le droit de faire apparaître sur le bail une clause déterminant une durée supérieure ou inférieure. Dans ce dernier cas, elle ne peut être inférieure à un an et justifiée par un événement précis (reprise du logement pour raisons professionnelles ou familiales) mentionné dans le bail. Cela peut être une mise à la retraite ou encore l'attribution de votre logement à l'un de vos enfants. Vous devez confirmer à votre locataire la réalisation de l'événement 2 mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier. Si l'événement se réalise plus tard que prévu, vous devez proposer à votre locataire le report de la date de fin de bail. Vous pouvez ne le faire qu'une seule fois : si l'événement ne s'est pas produit, ou si vous n'avez pas respecté le délai de 2 mois pour confirmer la fin du bail, ce dernier sera automatiquement porté à 3 ans à compter de la signature du contrat de location (www..logement.gouv.fr)

Les travaux. Si de gros travaux doivent être réalisés en cours de bail, vous pouvez exiger de votre locataire laisse son logement libre d'accès. La gêne occasionnée n'ouvre pas droit à une indemnisation, sauf si la location est inhabitable pendant plus de 40 jours. 

Litiges ou différendsVotre locataire ne satisfait pas à ses obligations ? Vous êtes tombé sur un mauvais payeur. Avant que les choses ne se gâtent, prenez conseil auprès de l'ADIL (Association départementale d'information sur le logement). Elle a pour mission, un service public d'informations gratuites des propriétaires, co-propriétaires et locataires. Sachez aussi qu'il existe une commission départementale de conciliation dans chaque préfecture. Elle a une mission de médiation pour tous les litiges tenant aux charges, réparations locatives, contestation de loyer. Son secrétariat est assuré par la DDE (Direction départementale de l'Équipement). Quant à la procédure d'expulsion, elle ne peut être déclenchée que pour trois raisons : le non paiement du loyer et des charges, le non versement du dépôt de garantie et le défaut d'assurance. Mais avant d'y recourir, tentez tout ce qui est possible pour parvenir à des solutions amiables. 

 

Fiche produit habitation


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