Acheter un appartement pour le louer : tout savoir sur l'investissement locatif

Dans l'ensemble des logements construits en France, on estime que la part de l'investissement locatif a augmenté de près de 3 % en l'espace de 2 ans, passant à 16,7 % en 2017. Il faut dire que l'investissement immobilier locatif a de quoi plaire.
En effet, acheter un appartement pour le louer apparaît comme une valeur sûre, à l'heure où l'avenir paraît souvent incertain. Se constituer un patrimoine immobilier, obtenir des revenus complémentaires… La pierre reste un secteur prisé pour beaucoup.
En outre, ce placement permet d'alléger la charge fiscale sous certaines conditions. Nous vous proposons un article pour tout comprendre de l'investissement immobilier locatif et de ses rouages.

L'investissement locatif, un placement aux multiples atouts

Sur le marché immobilier, acheter pour louer vous permet de vous protéger contre les aléas de la vie et de préparer votre retraite. Cette démarche se prépare et est le fruit d'une longue réflexion. Opter pour ce type d'investissement peut également vous permettre de constituer un patrimoine florissant au fur et à mesure du temps, cessible à vos proches. Ceux qui désirent miser sur la régularité et la sécurité investissent de plus en plus sur la pierre, au détriment d'autres placements comme l'assurance vie. C'est pour cela qu'il représente pour beaucoup de ménages une valeur refuge. Cependant, force est de constater que tous les investissements immobiliers ne se valent pas. Il est donc important de veiller à certains éléments afin de vous assurer une régularité et des revenus locatifs intéressants, surtout si vous avez contracté un crédit immobilier en vue de votre projet d'achat locatif. Cela passera notamment par le choix de l'emplacement du bien, par la qualité de la construction, sans oublier son exposition et l'insonorisation de l'ensemble. Cela passera aussi par des sûretés (demande de caution, garantie autonome) et assurances, comme la garantie loyers impayés pour vous prémunir contre toute difficulté de paiement de votre locataire.

L'importance de l'emplacement dans l'achat locatif

Puisque vous êtes un investisseur, il est indispensable de prendre en considération plusieurs éléments avant de vous lancer dans un achat immobilier locatif. Dans un premier temps, sachez que le zonage Pinel délimite le territoire en 5 zones distinctes (A bis, A, B1, B2 et C).

A savoir : le découpage élaboré par la loi Pinel de défiscalisation est étendu jusqu'en 2021.

La situation de l'appartement choisi dépend de plusieurs éléments. Tout d'abord, de la population ciblée. Si vous souhaitez louer principalement à des étudiants, mieux vaudra choisir un endroit à proximité de grandes écoles et de facultés, sans oublier les transports en commun et les commerces. Le choix d'un studio ou d'une location meublée pourra être un bon placement dans ce cas. Si vous misez sur les jeunes ménages avec ou sans enfant, il faudra prévoir différemment, mais toujours à proximité de lieux d'intérêt. Dans une ville dynamique et bénéficiant d'une forte croissance, vous aurez plus de chance de trouver preneur rapidement et d'avoir le choix entre les candidats à la location. Par exemple, un appartement de 70 m² sera idéal pour un couple avec plusieurs enfants, mais ne conviendra pas pour un étudiant ou jeune adulte célibataire. Si le logement meublé pour étudiant trouve rapidement preneur, surtout dans des villes stratégiques comme Paris, le grand appartement plutôt de type familial sera plus difficile à louer.

Bon à savoir : le rendement locatif ne dépend pas toujours de la superficie du logement. En effet, mieux vaut choisir un petit studio en plein cœur d'un centre-ville plutôt qu'un grand appartement en périphérie. Le loyer pourra grimper plus rapidement, ce qui vous permettra de rembourser plus rapidement votre prêt immobilier par exemple.

Réduire ses impôts grâce à l'investissement immobilier

Acheter un ou des logements neufs ou anciens pour les mettre en location permet entre autres d'obtenir des avantages fiscaux. En effet, pour chaque investissement locatif réalisé, vous pouvez prétendre à une réduction d'impôt sous certaines conditions. Cette réduction dépendra de la date à laquelle vous aurez acheté. Plusieurs situations se présentent donc :

  • Soit vous avez réalisé votre investissement après septembre 2014. Dans ce cas, vous pouvez bénéficier de la réduction d'impôt prévue par la loi Pinel. Vous devez remplir certaines conditions liées à la location et au locataire lui-même. Votre logement doit être votre résidence principale, être neuf, en l'état futur d'achèvement ou faire l'objet de travaux. Le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas dépasser un certain seuil. En outre, le logement doit être mis en location au plus tard 1 an suivant son acquisition ou l'achèvement des travaux. Enfin, la durée minimale de la location doit être de 6 ans et le loyer mensuel ne pas dépasser un certain plafond. La réduction d'impôt est calculée dans la limite de 5 500 euros par m² de surface habitable.
  • Pour en savoir plus, visitez la fiche de l'Anil (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) relative à la réduction d'impôt de la loi Pinel

  • Soit vous avez réalisé votre investissement immobilier entre janvier 2013 et août 2014. Dans ce cas, vous pourrez bénéficier de la réduction d'impôt de la loi Duflot sous certaines conditions. Outre les mêmes conditions propres au logement que pour le dispositif loi Pinel, le bénéfice Duflot exige que le locataire ne soit pas un membre de votre famille ni ne soit rattaché à votre foyer fiscal. La durée minimale de l'engagement locatif doit être de 9 ans. Les loyers mensuels devront obligatoirement être inférieurs à certains plafonds, variant en fonction de la superficie du logement. La réduction d'impôt est calculée dans la limite de 5 500 euros par m² de surface habitable.
  • Pour en savoir plus, visitez la fiche de l'Anil (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) relative à la réduction d'impôt de la loi Duflot

Le rendement du dispositif Pinel pour votre achat locatif

Il est possible de calculer assez rapidement le rendement total de votre investissement immobilier locatif en loi Pinel, selon la durée de mise en location choisie. Cela dépendra notamment de votre politique de gestion locative. 3 durées différentes sont proposées par ce dispositif :

  • Pour une location pendant 6 ans, vous obtiendrez une réduction d'impôt de 12%
  • Pour une location pendant 9 ans, vous obtiendrez une réduction d'impôt de 18%
  • Pour une location pendant 12 ans, vous obtiendrez une réduction d'impôt de 21%

Le dispositif Censi-Bouvard, une réduction d'impôt pour votre investissement locatif

La loi Censi-Bouvard offre la possibilité aux contribuables achetant pour louer en logement meublé dans le neuf de déduire de leur impôt un certain pourcentage du prix de revient du logement. Ils peuvent aussi récupérer le montant de la TVA sur le prix de l'investissement. Cette loi est conçue en complément du statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) utilisant le mécanisme de l'amortissement pour produire des revenus fonciers défiscalisés.

A savoir : la limite du prix de revient du bien est de 300 000 euros hors taxes. Dans le cas d'un déficit foncier, c'est-à-dire si l'impôt payé est insuffisant pour combler la réduction d'impôt, le solde est reportable pendant les 6 années suivantes.