conseils pour bien acheter son logement

10 conseils pour bien acheter son logement

Acheter un logement neuf ou ancien, une maison ou un appartement, c'est choisir un lieu de vie pour de nombreuses années, et bien souvent, c'est l'aboutissement d'un rêve qui ne doit pas tourner au cauchemar. Avant de débuter ces recherches et de signer un compromis, déterminez bien vos besoins, votre budget, les frais engagés et surtout ne vous précipitez pas ! Quelques précautions sont également à prendre concernant notamment l'état du logement, les charges mensuelles… L'achat d'un bien immobilier est un investissement important. Voici quelques conseils pour un achat immobilier qui fera de vous un propriétaire heureux…

Choisir le bien immobilier qui vous convient

Cibler ses besoins. Acheter un bien immobilier, est une étape importante qui ne s'improvise pas. Pour une acquisition sans désillusion, une bonne préparation de votre projet est donc indispensable. Sachez d'abord ce que vous recherchez – appartement, maison, avec terrain, piscine ou non, neuf ou récent, surface, nombre de pièces, habitable immédiatement ou travaux acceptés…. Pensez au cadre de vie que vous souhaitez, à vos habitudes, à vos loisirs, à tous les aspects pratiques (écoles, commerces de proximité, trajets, voisinage…).

Les conseils qui vont bien. Même si vous connaissez bien les règles liées à l'achat d'un bien immobilier, même si vous êtes parfaitement au courant des évolutions du marché immobilier (indispensable de connaître sa « santé » avant de lancer vos recherches), n'hésitez pas à vous entourer de conseils avisés : les agents immobiliers et les notaires sont faits pour ça.
Et pour vous épauler, le web n'est pas en reste, avec le site service-public.fr ou les infos de la Caisse d'allocations familiales pour connaître l'aide au logement à laquelle vous pouvez prétendre (caf.fr). Sachez que certaines aides ne sont que pour l'acquisition d'une résidence principale.

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Crédit, apport, comment financer votre bien immobilier ?

Déterminer son budget. Moins drôle que le recensement de tous vos souhaits, besoins et vœux, l'étude des moyens pour financer votre achat est néanmoins incontournable. Pour déterminer votre budget, faites d'abord le total de vos salaires, pensions, rentes, sans les surestimer et en déduisant vos charges incompressibles (crédits en cours, impôts, garde d'enfants, rémunération de la femme de ménage…). Évaluez sur cette base les mensualités que vous serez en mesure de payer sans grever lourdement votre budget, sachant que votre endettement total ne doit pas excéder 30 % de vos revenus nets.
Pensez également que si vous recourez à un emprunt, ce dernier sera contracté sur une période de 10 à 20 ans minimum. Il vous faut donc anticiper sur l'évolution de vos revenus et de vos dépenses, imaginer que vos enfants veuillent faire des études supérieures, prévoir éventuellement votre départ en retraite, et enfin évaluer les dépenses de votre future résidence : taxe foncière, impôts locaux, travaux, etc.

Votre apport. En principe, il s'élève à 10 % du coût de l'opération, mais plus il est élevé, plus l'organisme prêteur sera… bienveillant. Liquidités, vente d'autres biens dont vous disposeriez, aide familiale, héritage, compte d'épargne, CEL et PEL peuvent constituer cet apport initial.
Sans racler vos fonds de tiroir, vous pouvez disposer également d'un éventail assez large de prêts, et ce quel que soit votre projet : prêt à 0 %, prêt conventionné qui complète le précédent si vous remplissez les conditions pour en bénéficier, prêt d'accession à la propriété, prêt d'Action logement (exemple : 1 % logement si vous êtes salarié d'une entreprise ne relevant pas du régime agricole et employant plus de 10 personnes, renseignez-vous auprès de votre employeur ou du comité d'entreprise), prêt fonctionnaire… Pour un tour d'horizon complet des prêts auxquels vous pouvez prétendre, rendez-vous sur logement.gouv.fr.

Assurez vos arrières. Pour un emprunt immobilier, du fait même de la durée moyenne du remboursement et de la somme en jeu, il vous sera toujours recommandé de souscrire une assurance décès-invalidité (appelée également assurance emprunteur) et une assurance perte d'emploi. Elles se contractent toutes deux lors de la mise en place du financement. Souvent, ces deux garanties décès-invalidité et chômage sont comprises dans la même assurance.
Avec la première, vos héritiers ou conjoint(e) sont assurés de n'avoir pas à supporter le poids de votre dette. C'est la compagnie d'assurance auprès de laquelle vous aurez souscrit qui se chargera du remboursement du crédit non encore soldé.
Avec la seconde, vous vous prémunissez en cas de perte d'emploi, l'assurance prenant le relais de vos remboursements pour un temps généralement limité. De manière générale, prenez soin d'étudier les conditions de votre contrat et d'examiner scrupuleusement ce qui est pris en charge. Votre banquier vous la proposera automatiquement mais sachez que grâce à la loi Lagarde, vous avez le droit de la choisir dans une compagnie d'assurance.

Les frais d'acquisition. En tant que locataire, vous n'avez pas à payer certaines charges ou impôts. Quelles dépenses faut-il prévoir en plus ? Il y a d'abord les honoraires de l'agent immobilier. Ils sont fixés librement, affichés en principe tant à l'extérieur qu'à l'intérieur de l'agence, et calculés sur le prix payé au vendeur.
Il y a aussi les frais de notaire dont l'intervention est systématique même si vous achetez directement à un particulier. Outre ses honoraires, le notaire prélève les frais d'acte reversés au Trésor Public, et les sommes liées à certains services comme le cadastre.
Il y a l'organisme prêteur qui prélèvera sur le prêt qu'il vous accorde une somme correspondant à la garantie qu'il prend sur le bien immobilier financé. Ce privilège du prêteur de deniers, appelé à tort hypothèque, varie en fonction du capital emprunté. Mais c'est obligatoirement un acte notarié avec inscription à la conservation des hypothèques et, bien entendu, frais afférents.
Ajoutons enfin les taxes (droits d'enregistrement pour un logement ancien, taxe foncière pour le neuf…).

Que faut-il vérifier lors de la visite d'un logement ?

Un coup de cœur en cache un autre… Entre ce que vous recherchez et ce que vous allez visiter, l'adéquation est rarement à 100 %. Mieux vaut garder la tête froide pour ne céder ni au chant des sirènes (« l'affaire à saisir », la maison « de charme », l'appartement « de rêve »…), ni au désespoir (« on ne trouvera jamais ! »), ni à la frénésie des visites. À vrai dire, il faut peu de temps pour savoir si un bien immobilier correspond à vos attentes, sous condition d'aller à l'essentiel et de tendre l'oreille. À regarder de près, pour l'achat d'un appartement, l'état de la façade de l'immeuble, de l'entrée, des escaliers, de l'ascenseur, de la chaudière collective, des parkings et de la cave. À débusquer aussi – et cela est valable pour l'achat d'une maison – les nuisances sonores et olfactives…

Vigilance totale. Il y a des pièces « témoins » du bon état d'un logement : la salle de bain, la cuisine et les toilettes doivent attirer votre attention en priorité. Vérifiez ensuite l'état des murs, du plafond, du plancher, des prises électriques, de la plomberie. Informez-vous sur la nature du chauffage et des équipements d'isolation, de la qualité des matériaux utilisés… Plus difficiles à appréhender, l'état d'une toiture, la présence de termites dans les poutres ou d'amiante. N'hésitez pas à vous faire accompagner d'un professionnel pour évaluer les travaux éventuels, ni à solliciter votre vendeur pour qu'il vous donne toutes les informations relatives au respect de la réglementation sur l'amiante, le plomb ou les termites.

À savoir : depuis le 1er novembre 2006, la réalisation d'un diagnostic de performance énergétique préalablement à la vente est obligatoire. Ce diagnostic vous permet d'identifier les consommations prévisionnelles d'énergie des logements et des bâtiments mis en vente.

En résumé, ce qu'il faut demander avant l'achat et signer un compromis :

  • Pour un appartement : la superficie, le diagnostic technique, les charges pour l'entretien des parties communes (le carnet d'entretien) et le montant des charges de la copropriété en demandant les PV des assemblées.
  • Pour une maison : la superficie, les limites séparatives, les servitudes avec les futurs voisins et si le garage, la grange ou la cave sont compris dans le lot vendu.

Savoir négocier le prix d'un bien immobilier

Avant de signer quoi que ce soit, prenez le temps d'effectuer plusieurs visites à des heures différentes pour mieux juger l'environnement, l'ensoleillement dans les pièces à vivre, le bruit.... Ce logement vous convient, mais vous voulez négocier son prix ? Votre marge de négociation dépend essentiellement de votre connaissance des prix du marché. D'où la nécessité de les avoir bien en tête : ne partez pas à l'aveuglette. L'important est de rester réaliste pour avoir la plus grande chance de faire une offre d'achat acceptable.
À savoir : outre le prix de vente, vous pouvez tenter de négocier les frais d'agence avec l'agent immobilier, le taux du crédit avec l'organisme prêteur, l'achat des matières premières ou leur livraison si vous décidez de relever vos manches pour faire vous-même des travaux. Dans tous les cas, une bonne négociation est toujours l'aboutissement d'une étude en amont : plus vous aurez préparé votre projet, et mieux vous en maîtriserez le coût.

Vous avez conclu, vous êtes propriétaire ! Dès votre entrée dans votre bien, vous devez l'avoir assuré. N'oubliez pas de contacter votre compagnie d'assurance pour un nouveau contrat habitation. Certains assureurs assurent l'ancien et le nouveau logement pendant un mois sans frais supplémentaire. Ce qui vous permet de résilier votre bail sans précipitation et de faire votre déménagement tranquillement…