la copropriete

La copropriété

Dans un immeuble en copropriété, vous êtes à la fois propriétaire à titre individuel des parties privatives que vous avez acquises, et propriétaire avec les autres des parties communes. Un art de vivre qui, pour être le plus harmonieux possible, réclame de connaître et de respecter un certain nombre de règles. Avant de vous engager et d'acheter, vous avez le droit et le devoir de vous renseigner sur le calcul des charges, le fonctionnement et d'avoir accès à certains documents de la copropriété. Quelques conseils…

La copropriété : mode d'emploi

Un fonctionnement démocratique en miniature. La copropriété fonctionne à l'image d'une démocratie. Avec son « peuple souverain », à savoir les copropriétaires regroupés en syndicat, son « parlement » (l'assemblée générale des copropriétaires), son « gouvernement » (le syndic de copropriété), sa « constitution » (le règlement de copropriété), et enfin son organe de contrôle (le conseil syndical). Autant de mécanismes mis en place pour que tout le monde se sente à l'aise, que chaque copropriétaire puisse assurer son rôle et gérer son bien propre, protégé contre les abus de pouvoir qui peuvent s'exprimer lorsqu'il s'agit aussi d'un bien collectif.

Avant de vous engager. L'appartement vous plaît, le quartier aussi, l'environnement idem, et les gens dans l'immeuble ont l'air sympa ! Toutefois, avant de signer la moindre promesse de vente, vous aurez la sagesse d'examiner toute une série de documents :

  • Le règlement de copropriété, et ses éventuels modificatifs. Cette charte de fonctionnement de l'immeuble vous permettra de bien vérifier ce que vous avez vu pendant les visites, correspond bien à la définition du « lot » que vous voulez acquérir, notamment sa surface habitable exacte. Il vous permettra aussi de prendre connaissance de la destination de l'immeuble – et donc de vérifier si besoin que vous pouvez y exercer une profession libérale –, de connaître la quote-part des parties communes attachées à votre lot, et de détecter éventuellement des anomalies concernant la répartition des charges de copropriété.
  • Les trois derniers procès-verbaux d'assemblées générales. Ils vous donneront une vue d'ensemble sur la vie de la copropriété, sa santé financière et ses éventuels contentieux : le niveau d'entretien de l'immeuble et des parties communes, les travaux déjà réalisés ou à venir au titre du ravalement, de la toiture, du remplacement des canalisations…
  • Le carnet d'entretien de l'immeuble. Lui aussi vous renseignera sur l'état général de l'immeuble et les travaux qui doivent y être entrepris. L'obligation de communiquer le carnet d'entretien incombe à votre vendeur si vous le lui demandez, et à ses frais.
  • Les comptes de la copropriété. Informez-vous auprès du syndic, sur le montant des provisions, sur le budget prévisionnel, et l'éventuelle existence de travaux projetés concernant les parties communes. Cette information peut impacter vos négociations avec le vendeur. Sachez que le syndic de copropriété se doit d'établir, sur demande du notaire, un état financier qui regroupe ce type de données.

En cas de contestation. Déjà, la loi Alur du 26 mars 2014 impose aux différents protagonistes d'une vente d'un bien immobilier dont le syndic de copropriété d'informer en toute transparence le futur acheteur des frais facturés. Les syndics de copropriété sont désormais très encadrés. Ensuite, si vous souhaitez allez plus loin dans une procédure judiciaire, vous avez toujours la possibilité de former un pourvoi en cassation pour les différents soucis rencontrés.

Les charges de copropriété à la loupe

Un patrimoine commun à sauvegarder. Entretien de l'immeuble, travaux, de réfection ou de préservation, ravalement, remplacement d'ascenseur… Vivre en commun, c'est aussi faire face à un certain nombre de charges communes, totalement distinctes des dépenses qui vous incombent seul pour les parties privatives comprises dans votre lot. Pour les parties communes donc, les charges se classent en deux grandes catégories : les générales et les spéciales.

Les charges générales. Ce sont toutes celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes : les assurances de la copropriété, les taxes relatives à l'immeuble, les honoraires du syndic, les frais de tenue des assemblées générales, les frais de procédure, le nettoyage de l'immeuble, l'entretien des jardins ou espaces verts, les dépenses de réparation et d'entretien (ravalement, gros œuvre…), les frais liés à l'emploi d'un concierge ou d'un gardien, l'éclairage des parties communes. Elles doivent être payées par tous les copropriétaires (même ceux qui ne disposeraient que d'un parking dans le bas de l'immeuble). Elles sont réparties en fonction de leur nombre de tantièmes dans la copropriété.

Les charges spéciales. Elles concernent les services et équipements dont vous profitez avec vos autres copropriétaires : ascenseur, chauffage et antenne collectifs, interphone, vide-ordures … Elles sont réparties entre les propriétaires des différents lots en fonction de l'utilité qu'elles présentent pour chacun de ces lots. Un exemple pour un ascenseur : tous les copropriétaires dont le logement se trouve en étage participeront aux coûts occasionnés par cet équipement, même s'ils montent régulièrement l'escalier pour rentrer chez eux. Ce critère d'utilité (et non d'utilisation) entraîne forcément pour celui qui habite au 7e une contribution supérieure à celle du copropriétaire du 5e et ainsi de suite ; l'habitant du rez-de-chaussée n'ayant aucune charge d'ascenseur (sauf s'il leur est d'utilité pour descendre à leur parking ou à leur cave). Toujours en référence à ce critère d'utilité, chaque charge spéciale a sa propre règle de répartition, qu'il s'agisse du chauffage collectif ou des frais d'ascenseur.

Bien choisir sa copropriété

Question de taille. La taille de la copropriété est l'un des premiers critères à regarder de près : une copropriété à taille moyenne est notablement plus facile à gérer que les grands lotissements.

La destination de l'immeuble. Informez-vous sur la destination de l'immeuble en copropriété : strictement destiné au logement particulier, ou permettant l'exercice de professions libérales (fonds de commerce, cabinet médical…) ?

La répartition des charges. Elle est prévue par le règlement de copropriété dans ce qu'on appelle un état de répartition des charges de copropriété. Renseignez-vous sur la quote-part des parties communes attachées à votre lot, et songez à détecter la présence éventuelle d'anomalies liées à une répartition des charges inéquitable.

La qualité de vie dans la copropriété. L'examen des trois derniers procès-verbaux d'assemblées générales vous permettent d'avoir une vue d'ensemble sur la vie de la copropriété : l'état des parties communes, la sécurisation des entrées (alarme, digicode…), les travaux futurs (ravalement de façade, toiture, mise en conformité des ascenseurs ou de l'immeuble…). Le carnet d'entretien de l'immeuble vous renseigne aussi sur l'état général de l'immeuble et les travaux à y entreprendre.

Les comptes de la copropriété. Avant de signer un avant-contrat d'acquisition, renseignez-vous auprès du syndic, sur le montant des provisions et sur le budget prévisionnel. Ces informations vous permettront le cas échéant de « négocier » les conditions de la vente avec votre vendeur. Concernant la situation financière du syndicat, un rapide coup d'œil de l'état des dettes et des créances révélera ou non l'existence de mauvais payeurs dans l'immeuble.