mobilier qui flotte dans l'eau

13 conseils pour réaliser son état des lieux d'entrée ou de sortie

Les états des lieux, entrant et sortant, sont des documents capitaux. Ils décrivent le logement loué et déterminent en comparant l'un et l'autre à qui incombe d'exécuter des réparations éventuelles. De nouvelles lois depuis 2014 encadrent désormais la location d'un bien. Si tout est fait dans les « règles de l'art », la possession du logement devrait bien se dérouler… Mais établir un état des lieux demande quand même d'être attentif. Alors, propriétaire ou locataire, n'hésitez pas à être… tatillon !

Etat des lieux : où, quand, comment ?

L'état des lieux doit être établi dans le logement au moment de l'entrée et de la sortie du locataire à la remise des clés sur un document écrit. Mais plus précisément :

À l'entrée et à la sortie. La comparaison des états des lieux entrant et sortant d'un logement loué sert de base pour déterminer si des réparations sont à exécuter et, surtout, si celles-ci vous incombent. Que vous soyez propriétaire ou locataire, la qualité de l'état des lieux est primordiale pour vous épargner tout litige.

D'un commun accord. Le locataire et le propriétaire (ou son mandataire) doivent réaliser l'état des lieux ensemble lors de la remise des clés et au moment de leur restitution, et dans les deux cas dans la joie et la bonne humeur de préférence. Car si le propriétaire se refuse à l'exercice, il devra faire la preuve, en fin de bail, que les dégradations de son logement sont dues au locataire. Inversement, si le locataire escamote l'état des lieux, il sera sensé avoir loué un logement en parfait état, et peu importe s'il constate à la longue que sa baie vitrée ne fonctionne pas : il aurait dû s'en rendre compte au moment de l'état des lieux d'entrée.

Pour être valable. La réalisation de l'état des lieux doit être consigné par écrit (en deux exemplaires), signé de toutes les parties, et remis au locataire en même temps que son contrat de location. C'est un acte obligatoire, qui conditionne la remise des clés : vous êtes le locataire, exigez-le !

Comment faire un état des lieux ?

Si la tâche parait fastidieuse, cet état des lieux est indispensable pour éviter tout litige. Il doit être rédigé avec soin en n'omettant aucun détail sur les éventuels problèmes que vous pourriez rencontrer à l'entrée dans le logement. Par contre, lorsque vous quittez le logement, examinez le bien afin de réparer les éléments cassés… Sans quoi vous ne reverrez pas votre caution entière !

Attention aux détails. Il est rare, pour ne pas dire impossible, qu'aucune anomalie n'apparaisse lors de la remise des clés, même pour un logement neuf. Toute imperfection ou dégradation, même anodine, doit être mentionnée sur le document descriptif (une tâche sur la moquette, le mastic d'une vitre mal posé, une serrure qui fonctionne mal…). La méthode ne vise qu'à décrire objectivement les lieux loués, de manière à déterminer au final à qui incombera le défaut ou la réparation. Sans état d'âme, ni arrière-pensée, propriétaire et locataire doivent rester vigilants pour sauvegarder un patrimoine que l'un détient et dont l'autre « jouit » comme dit la loi.

Ce qu'il faut vérifier. Les clés, leur nombre, leur état de fonctionnement ; les portes, surtout celle d'entrée, ses serrures et ses verrous… À noter que si votre assurance peut vous demander trois points de fermeture sur votre porte d'entrée, votre propriétaire n'est pas obligé de vous les fournir. À vérifier aussi les huisseries des fenêtres, les tâches sur les plafonds ou les murs, les lézardes, l'état des plinthes et des sanitaires. Quant à la cheminée, si vous avez la chance d'en avoir une et le droit de la faire fonctionner, vérifiez la présence d'une évacuation des gaz de combustion et songez à mettre la mention "sous réserve de mise en route" sur l'état des lieux d'entrée. Sachez à ce propos que vous êtes tenu de présenter un certificat de ramonage effectué tous les ans, en cas de sinistre. Quant à la cuisine et les chambres : vérifiez le respect des normes pour l'arrivée du gaz, les prises électriques…

Ce qui doit être mentionné.

  • En tout premier, la date et le lieu du logement ainsi que le nom du propriétaire ou son mandataire.
  • Ensuite, il doit comporter le nombre de clés remises, le relevé des compteurs (eau, gaz, électricité), avec la mention "sous réserve de leur mise en route" quand ils ne sont pas mis en service au moment de l'état des lieux.
  • Idem pour le chauffage.
  • Le moyen d'accès au logement si celui-ci est privatif ou commun.
  • La description précise l'état des revêtements des sols et des murs et des équipements du logement.
  • Et bien sur la signature des deux parties.
  • Enfin, si des travaux de réparation par le propriétaire sont prévus à l'issue de l'état des lieux d'entrée, mieux vaut les faire mentionner sur l'état des lieux, avec la période retenue pour les effectuer.

Et dans le cas où le locataire bénéficierait de remise de loyer temporaire moyenne des travaux réalisés par lui-même : il faut mentionner dans l'état des lieux les travaux à réaliser et leur chiffrage.

Les réserves. Vous êtes locataire ? Nous vous conseillons d'émettre des réserves sur un délai d'une ou deux semaines suivant l'entrée dans les lieux, concernant l'état de la plomberie et de l'électricité notamment. En effet, une canalisation bouchée, des plaques chauffantes qui fonctionnent mal, ça ne se remarque pas forcément tout de suite. Sachez-le : pour les éléments de chauffage, la loi prévoit la possibilité de compléter l'état des lieux jusqu'au premier mois de la période de chauffe.

État des lieux : ce qu'en dit la loi

État des lieux obligatoire. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur en mars 2014, la location d'un logement et son prix sont plus encadrés. Ainsi depuis le 1er juin 2016, l'état des lieux est devenu obligatoire et peut être fait sur un document unique à condition de bien séparer l'entrée et la sortie d'un logement. Il permet ainsi de bien vérifier les différences ou anomalies. Si pour une raison ou pour une autre, vous refusez en tant que propriétaire ou locataire de dresser un état des lieux contradictoires, l'autre partie peut réclamer le concours d'un huissier pour l'établir. Les frais seront alors partagés par moitié.

Compléter un état des lieux. En tant que locataire, vous avez le droit de faire compléter l'état des lieux pour ce qui concerne le système de chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe.

Etat des lieux non conforme. Lorsqu'un état des lieux est non conforme à la réalité ou contradictoire, même signé par le locataire, il est possible de faire un courrier au bailleur, précisant les points sur lesquels il y a désaccord. Le délai pour faire ce courrier est de 15 jours. Le propriétaire ou son représentant doivent répondre. Sinon, il faut renvoyer un courrier recommandé avec accusé de réception et en garder trace.

Problème après l'entrée dans les lieux. Si des problèmes apparaissent quelque temps après l'entrée dans les lieux (étanchéité des fenêtres, par exemple), il est possible de les signaler par lettre RAR au bailleur en demandant éventuellement une expertise par référé ou peut être portée devant la commission départementale de conciliation.

Dégradations. Suite au décret du 30 mars, l'état des lieux « sortant » tient compte de l'usure normale due à l'utilisation du logement et au temps. Mais s'il est constaté des dégradations, elles sont à la charge du locataire. Les frais de remise en état seront déduits de la caution, et s'ils dépassent son montant, la caution ne sera pas rendue et un complément sera à payer.

Pas le droit ! Un agent immobilier n'a pas le droit de facturer un état des lieux lors de l'emménagement ou du déménagement (art. 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).