L'assurance propriétaire non occupant

L'assurance PNO : conditions, prix et avantages pour propriétaires bailleurs

Qu'est-ce que l'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) ?

L'assurance Propriétaire Non Occupant appelée PNO est une assurance réservée aux propriétaires fonciers bailleurs, qui ont décidé de mettre leur bien immobilier en location et qui par conséquent ne l'habitent pas.

Cette assurance PNO est généralement souscrite pour couvrir deux situations :

  • Elle permet une couverture supplémentaire dans le cas où la propre assurance habitation du locataire habitant le logement est insuffisante (exemple : si le locataire n'a pas couvert l'intégralité des risques possibles : dégât des eaux, incendie…). L'assurance PNO ne remplace cependant pas l'assurance du locataire, qui peut être amené à prendre à sa charge une partie de frais en cas de sinistre engageant sa responsabilité. Mais elle sécurise le propriétaire qui s'assure de ne pas avoir à débourser de sa poche des frais pour des dommages prévus dans son contrat d'assurance et couverts par ses garanties.
  • Elle permet une couverture des dégâts du logement survenant lorsque celui-ci est inoccupé : entre deux baux locatifs par exemple. Un logement vacant peut tout de même subir des dégradations et engendrer des frais importants. L'assurance PNO couvre alors les risques survenant dans cette situation en permettant là aussi au propriétaire bailleur de ne pas débourser trop de frais de réparation en cas de sinistre.

L'assurance PNO est-elle obligatoire ?

L'assurance PNO comprend dans sa formule basique une assurance responsabilité civile pour le propriétaire bailleur souscripteur. Cette assurance peut être obligatoire ou non en fonction du type de logement locatif concerné.

L'assurance PNO pour propriétaire d'un appartement locatif

Lorsque le logement mis en location par son propriétaire est un appartement, au sein d'un immeuble dont les parties communes sont gérées en copropriété, l'assurance en responsabilité civile est obligatoire pour le bailleur. En effet, celle-ci protège les tiers : le syndic de copropriété, les voisins, le locataire, les éventuels colocataires, les autres tiers… contre un éventuel préjudice porté à leur personne ou à leurs biens. Ce préjudice peut être de trois ordres :

  • L'aménagement de l'intérieur du logement a entraîné un vice de construction (édification ou modification de cloisons par exemple)
  • L'entretien des installations électriques, de chauffage, de plomberie… présente un défaut
  • Des troubles de jouissance sont révélés par le locataire ou les colocataires : humidité très importante, présence d'insectes, de substances dangereuses… Les habitants du logement ne peuvent plus jouir paisiblement du logement et cette situation est proscrite par l'article 1719 du Code Civil.

C'est la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR du 24 mars 2014, qui a rendu obligatoire cette assurance en responsabilité civile pour tous les propriétaires d'appartements en copropriété, y compris les non occupants. Elle concerne également les propriétaires qui proposeraient leur appartement en occupation à titre gratuit, en location ponctuelle, et ceux dont le logement ne serait pas habité (appartement vide).

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L'assurance PNO pour propriétaire d'un logement seul

Dans le cas d'un logement seul, c'est-à-dire qui ne se trouve pas dans un immeuble bâti en copropriété (une maison, une dépendance…), l'assurance en responsabilité civile n'est pas obligatoire. Cela dit, le Code Civil s'applique toujours, et celui-ci oblige néanmoins le bailleur à indemniser son locataire pour « tous les vices et défauts qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait par connus lors du bail ». L'indemnisation, en cas de défaut ou sinistre avéré, peut être élevée, surtout si les frais de réparation du bâtiment viennent s'y ajouter. Souscrire à une assurance PNO est alors un calcul intelligent pour éviter les mauvaises surprises.

Exemple : Dans le cas où le locataire d'une maison avec jardin est blessé par la chute d'un arbre sur le toit lors d'une tempête, le propriétaire bailleur est responsable.

L'assurance PNO pour propriétaire d'un local commercial loué

Les locaux commerciaux sont soumis aux mêmes règles en matière d'assurance du propriétaire bailleur : si le local est situé au sein d'un immeuble bâti géré en copropriété, que celui-ci contienne uniquement des locaux commerciaux ou des habitations, il doit faire l'objet d'une assurance PNO pour son propriétaire. Celle-ci est obligatoire pour sa partie responsabilité civile, qui permet de couvrir les tiers, les locaux voisins…

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Quel prix pour une assurance PNO ?

Le coût de la prime d'assurance PNO dont doit s'acquitter annuellement le propriétaire bailleur est fonction des garanties inclues dans son contrat d'assurance.

Le prix peu cher de l'assurance PNO

Le saviez-vous ? L'assurance PNO est une assurance pas chère ! Souscrite par le propriétaire bailleur, elle présente un coût généralement bien inférieur à celui d'une assurance habitation souscrite par le locataire : en comparaison, la prime d'assurance PNO est souvent diminuée de 50% (130 € HT / an contre 260 € HT / an, chiffres FFA 2016). Une bonne raison de ne pas s'en priver…

L'assurance PNO comprend donc la responsabilité civile, qui protège les tiers dans le cas de vice de construction, de défaut d'entretien des installations ou de trouble de jouissance. On dit ainsi qu'elle contient les garanties :

  • Recours des locataires
  • Recours des voisins et des tiers
  • Troubles de jouissance du locataire et du colocataire

Sur cette base, le coût de l'assurance PNO peut aisément être considéré comme pas cher dans le budget d'un propriétaire. Mais elle peut aussi être complétée par des options et autres garanties, qui influencent le prix de l'assurance, comme les dommages aux biens non couverts par l'assurance du locataire. Comme une assurance multirisque habitation classique, l'assurance PNO couvre alors les atteintes aux biens des locataires qui ne seraient pas couverts par leur propre assurance, ou les biens restant dans un logement vide. Les principales situations permettant de faire appel à cette garantie sont les incendies, les dégâts des eaux, le vol, le bris de glace, les catastrophes naturelles…

Même dans ce cas, le prix de l'assurance reste adapté et moins cher que l'assurance du locataire, car la couverture des risques est souvent partagée avec lui, ou les risques sont minimisés du fait de la vacance du logement.

Comparatif des garanties : les variations de tarif des assurances PNO

Si vous utilisez un comparateur pour effectuer un devis d'assurance PNO, vous constatez sûrement des différences de tarif pour des garanties semblant similaires. Mais soyez vigilants quant aux véritables situations couvertes par l'assurance, ainsi qu'aux délais de traitement, aux plafonds de frais pris en charge par le contrat proposé… Par ailleurs, chaque assureur a sa propre manière de calculer le risque, d'après l'historique de ses clients et des situations déjà rencontrées. Ainsi, les tarifs les moins chers ne sont pas forcément les plus avantageux !

Un propriétaire bailleur peut avoir besoin de certaines options dans son contrat d'assurance PNO, qui feront varier le prix de son assurance.

• Une Protection Juridique : elle couvre les litiges locatifs comme les réparations locatives, la restitution du dépôt de garantie, etc. et conseille le propriétaire bailleur sur ses droits et devoirs, ainsi que ceux de son locataire.

• Une GLI, Garantie de Loyers Impayés : en cas de défaut de paiement du locataire, l'assurance PNO peut prendre en charge le versement des mensualités au propriétaire bailleur, s'acquitter des charges dues par le locataire, ainsi que débourser les frais d'une éventuelle action en justice contre le locataire. Cette option augmente nécessairement le prix de la prime d'assurance PNO, mais est une véritable sécurité financière pour un propriétaire bailleur. Elle est particulièrement conseillée dans le cadre d'investissements locatifs en logements sociaux, lorsque le montant du loyer permet de couvrir un prêt ou représente une part importante des ressources du propriétaire. Cette garantie peut inclure une protection contre les dégradations immobilières commises par le locataire et constatées à son départ. Elle peut alors prendre en charge les loyers impayés durant la période de remise en état du logement.

• La Vacance locative ou perte de revenus suite à l'inoccupation du logement : l'assurance PNO couvre alors l'absence de locataire dans le logement en permet au propriétaire de continuer à toucher son loyer entre deux baux locatifs.

• Une Responsabilité civile locative : la loi ALUR, entre autres modifications, a également rendu possible pour les propriétaires bailleurs la souscription d'une assurance multirisque habitation au nom de leur locataire si celui-ci ne présente pas de justificatif de sa couverture. Le propriétaire bailleur a alors le droit de répercuter la prime d'assurance versée dans le loyer mensuel demandé à son locataire.

• Les dommages au mobilier : dans le cas d'une location meublée ou saisonnière, l'assurance PNO peut prendre en charge le coût de dégradations causées par le locataire qui ne seraient pas couvertes par sa propre assurance ou comprises dans son contrat de location.

Les primes d'assurance PNO déductibles des impôts

Ces différentes options modifient le prix total de l'assurance PNO et le montant des primes d'assurances annuelles Mais saviez-vous que le montant de ces primes était déductible des impôts ? Une raison de plus de ne pas se passer de l'assurance pour Propriétaire Non Occupant, et de ne pas limiter vos garanties simplement pour payer moins cher votre assurance !

Les conditions :

  1. Le logement concerné, pour lequel le propriétaire bailleur souscrit l'assurance PNO, doit être un appartement ou un local commercial situé dans un immeuble rural ou urbain, dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
  2. L'assurance PNO doit être formalisée dans un contrat, auprès d'une compagnie d'assurance ou d'un intermédiaire, de manière individuelle ou groupée.
  3. L'assurance PNO doit couvrir des risques permettant de garantir l'acquisition et la conservation du revenu. A minima l'un des risques suivants : la responsabilité civile du bailleur, le risque d'impayés des loyers, les dégâts des eaux, incendies, tempêtes, vols, bris de glace…

Si ces conditions sont respectées, les primes d'assurance peuvent être déduites pour leur valeur réelle des revenus fonciers déclarés. N'hésitez pas à effectuer un comparatif de votre avis d'impôt foncier en incluant les déductions liées à votre prime d'assurance PNO !

Exemple de tarif

Exemple de tarif pour une assurance PNO

Le contexte : Gérard souhaite souscrire un contrat d'assurance PNO.

Gérard est fonctionnaire et propriétaire d'un loft de 50 m² à Nantes qu'il a mis en location. Il veut gérer facilement ses contrats d'assurance et souhaite donc souscrire un contrat d'assurance en tant que propriétaire non occupant (PNO) au meilleur tarif.

Son logement : un loft de 50 m²
Sa localité : Nantes
Son âge : 58 ans
Son statut : propriétaire non occupant

Avec Amaguiz, Gérard économise vraiment sur son assurance logement.
Il paye seulement 75,35 € par an (soit moins de 6,30 € par mois).

Il bénéficie de tous les avantages de l'assurance logement en ligne Amaguiz :

  • Les services d'une équipe de conseillers en assurance basés à Nantes,
  • Une couverture complète, adaptée à sa situation,
  • Une offre d'assurance PNO claire et simple,
  • Un tarif très attractif,
  • Un engagement de qualité de l'indemnisation de ses sinistres.

* Exemple de tarif TTC (hors taxe attentat) au 01/01/2018