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Mitoyenneté : tout savoir sur la réglementation entre voisins

Vous venez d'acheter la maison de vos rêves. Vous y emménagez et commencez les travaux intérieurs y compris dans le jardin. Vous voulez repeindre le mur ou installer une haie. Mais votre voisin n'est pas d'accord. Mais êtes-vous bien propriétaire de votre mur ? Où pouvez-vous planter votre haie ? Vous êtes perdu dans tous les articles du Code civil. Pas de panique, on vous explique tout sur les règles de mitoyenneté ainsi que vos droits et obligations de propriétaire.

La mitoyenneté, kesako ?

Principale source de conflit entre voisins, le principe de mitoyenneté est pourtant bien défini par la loi, le Code civil et les actes de propriété. Il désigne deux voisins, copropriétaires d'une séparation (mur, haie…) entre deux terrains. Ce qu'il faut savoir :

  • La mitoyenneté s'applique pour les murs, clôtures, haies, talus, fossés et palissades qui séparent deux terrains contigus.
  • Elle s'applique si le mur ou la clôture séparent bien les mêmes environnements : c'est-à-dire deux jardins, deux champs, deux cours ou deux jardins, sauf cas particulier pour la clôture séparant un jardin d'une cour.
  • Ne s'applique pas aux grillages.
  • Si le mur a un sommet incliné, le propriétaire est celui qui reçoit toute l'eau en cas de pluie.
  • Vous êtes le propriétaire si le mur a des tuiles ou des corniches à son sommet que de votre côté.
  • Pour une haie, les deux propriétaires se peuvent se partager les fruits et son entretien !

A qui appartient le mur ?

Sachez qu'une clôture ou une haie a toujours un propriétaire, voire plusieurs ! Pour éviter les discordes, renseignez-vous auprès de votre Mairie ou votre notaire pour connaitre vos droits et obligations. Pour vous aider, voici trois cas :

Vous achetez une maison avec un terrain déjà clôturé : en signant l'acte d'achat chez votre notaire, vous avez eu obligatoirement le plan de bornage. Les limites de votre terrain sont définies et vous savez si vous êtes propriétaire ou non de la séparation que ce soit une haie ou un mur.

Vous achetez un terrain sans séparation : vous devez recourir au bornage et contacter un géomètre. Il consultera le cadastre, fera des mesures sur votre terrain et installera des bornes. Une fois que les limites sont définies, prenez contact avec vos voisins pour leur proposer de clore le terrain avec un mur mitoyen. Dans ce cas, vous vous partagez les frais engendrés. N'oubliez pas d'acter cette mitoyenneté. S'ils refusent, vous devrez alors placer votre séparation en limite de propriété. Sinon ils peuvent vous obliger à démolir la clôture ou à enlever votre haie… Voire vous demander de racheter la partie exploitée !

Sachez qu'en habitant à la campagne, votre voisin peut refuser. Par contre, il est obligé d'accepter en zone urbaine.

Autre cas : si vous avez entretenu un mur mitoyen seul pendant trente ans et que vous pouvez le prouver, il vous appartient en totalité.

Vous souhaitez acquérir un mur ou une partie qui se situe en limite de propriété, c'est très simple. L'acquisition de la mitoyenneté nécessite un transfert de propriété, validée par un document appelé l'arpentage et un acte notarié. Vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à votre voisin pour acter votre demande. Un coup de fil ou une entrevue de vive voix avant est également préférable ! Une fois son accord donné, l'acte de mitoyenneté est dressé chez un notaire.

Il est également possible de renoncer à son droit de mitoyenneté. Il faut remplir deux conditions : aucune construction ne soit s'appuyer sur le mur et la séparation doit être en bonne état. Dans ce dernier cas, les frais en cas de travaux sont à la charge de celui qui le laisse.

L'entretien sans conflit…

Dans le cas où deux voisins décident de construire ensemble le mur, ils en deviennent copropriétaires. La mitoyenneté est un droit de propriété. Vous avez donc des droits et des obligations pour l'entretien de cette séparation.

Vos obligations : vous avez construit ensemble le mur ou planté une haie, vous avez donc partagé les coûts. Il en va de même pour l'entretien ou la réparation de cette séparation. Les matériaux ou l'artisan doivent être également choisis en concertation entre les copropriétaires.

En revanche, si vous avez une partie privative, la contribution aux coûts sera proportionnelle à la part possédée de chaque propriétaire. Même chose si la séparation est dégradée, seul le responsable est chargé de réparer le mur et à ses frais.

En cas de demande d'ouverture, outre l'accord de votre voisin, vous devez vérifier que vos futurs travaux ne portent pas atteinte la solidité de l'édifice.

Vos droits : vous souhaitez surélever votre mur. Vous n'avez pas besoin de l'accord de votre voisin mais vous devez vérifier que les travaux n'engendrent pas des dégradations et de bien respecter les règles d'urbanisation de votre région.

Votre voisin souhaite construire en limite de propriété un nouveau bâtiment et s'adosser au mur mitoyen. Il doit vous demander voter accord et vous devez vérifier si le projet ne met pas en péril la séparation.

Vous êtes fan de jardinage, vous avez le droit de planter de votre côté des végétaux et même d'accrocher des plantes grimpantes sur le mur. En principe, elles ne doivent pas dépasser du mur.

Le point essentiel à retenir est d'entretenir aussi bien votre séparation que la communication avec vos voisins !