Tout savoir sur le crédit / prêt relais : comment ça fonctionne, quel taux, quelles conditions

Dans le domaine de l'immobilier, nombreuses sont les personnes à rencontrer des difficultés pour financer un nouvel achat. Permettant de faire l'acquisition d'un nouveau bien immobilier, appartement ou maison, avant même de vendre le sien, le prêt relais (ou crédit relais) est particulièrement avantageux. Grâce à ce crédit de transition, l'emprunteur disposera des fonds nécessaires pour acheter son logement et ne remboursera l'établissement bancaire prêteur qu'une fois la première vente réalisée. On peut néanmoins s'interroger sur cette formule de prêt.
Lumière sur son fonctionnement, son taux et ses conditions pour tout comprendre de cette formule pas forcément si magique qu'on le pense.

Comment fonctionne un prêt relais ?

Avec plus de 900 000 transactions enregistrées en France en 2017, le marché de la vente immobilière a encore de beaux jours devant lui. Le prêt relais fonctionne comme un prêt complémentaire qui vous permet de conserver une trésorerie si vous souhaitez financer l'acquisition d'un bien immobilier avant d'avoir réussi à vendre votre logement actuel. En pratique, cette formule de prêt immobilier est mise en action pendant la durée qui sera nécessaire à la réalisation de la vente de votre logement. Le principal avantage est que vous n'aurez pas à rembourser simultanément 2 crédits (prêt relais et prêt classique), ce qui serait pour beaucoup inconcevable financièrement. C'est aussi un bon moyen de ne pas passer à côté d'un logement sur lequel vous avez craqué mais que vous ne pouvez pas financer via un crédit amortissable classique, faute de disposer des fonds nécessaires.

Les sommes avancées par l'établissement bancaire doivent en principe être remboursées une fois que vous avez réussi à vendre votre ancien logement. De nombreux emprunteurs considèrent néanmoins que ces prêts immobiliers ont un coût élevé. En réalité, les taux d'intérêt sont actuellement très bas, ce qui rend le prêt relais abordable. L'emprunteur paie uniquement les intérêts d'emprunt et éventuellement le montant de l'assurance crédit. La banque attend la fin du crédit ou la vente du bien pour pouvoir récupérer le montant total du capital.

A savoir : il existe un dispositif national selon lequel le taux d'intérêt défini par la banque ne peut pas excéder un certain montant. C'est ce que l'on appelle le « taux d'usure ». Ainsi, concernant un crédit relais, ce taux d'usure doit être identique au taux pratiqué à un prêt immobilier classique.

La durée du prêt relais

Un des éléments importants est qu'il s'agit d'un prêt amortissable à court terme. Sa durée ne peut pas être supérieure à 2 ans. Cela peut dans certains cas constituer un désavantage de taille si l'emprunteur ne parvient pas à vendre son bien avant ce délai. En effet, passée cette échéance, la banque peut solliciter un remboursement anticipé immédiat. Le risque pourrait être que l'emprunteur en question soit contraint de trouver un arrangement avec sa banque. S'il n'y parvient pas, il pourrait se voir inscrire au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP), voire connaître une procédure de saisie. Il est donc indispensable de veiller à calculer la valeur du bien immobilier que l'on souhaite vendre afin de trouver un acquéreur le plus rapidement possible.

Choisir le crédit relais selon ses besoins

Il existe en réalité 3 différents types de prêts relais. Chacun correspond à un besoin différent. Il est donc important de bien le choisir en fonction de sa situation :

  • le crédit relais « sec » : en choisissant cette option, vous décidez de ne rembourser la somme empruntée que par petites mensualités correspondant au montant des intérêts. Vous devrez régler la totalité du capital en une unique mensualité, grâce au prix de vente du logement précédent
  • le crédit relais « adossé » : en optant pour ce type de prêt, vous choisissez de coupler celui-ci avec un crédit immobilier principal. Concrètement, cela signifie que vous devrez payer des mensualités quasiment identiques durant la période de remboursement. Les différents frais seront lissés
  • le crédit relais « en franchise totale » : il s'agit ici de rembourser tous les intérêts en même temps que le capital emprunté. L'avantage de ce type de prêt est qu'il permet de réduire les charges dans l'attente de la vente du bien. Le désavantage principal est que ce type de financement est plutôt coûteux à long terme puisque les intérêts non payés mensuellement génèrent des intérêts, ce qui peut rapidement être désavantageux pour l'emprunteur.

A noter : peu importe le type de crédit pour lequel vous optez, sachez que vous serez dans tous les cas tenus de vous acquitter du montant de l'assurance emprunteur de votre crédit immobilier.

Les conditions pour obtenir un prêt relais

Afin d'obtenir un prêt relais, vous devez justifier de revenus suffisants pour rassurer la banque et lui prouver que vous êtes capables de prendre en charge financièrement le coût de ce crédit. Le principe est que vos revenus doivent vous permettre de rester solvable une fois que vous avez remboursé le prêt contracté au titre de l'achat du bien immobilier actuel. Si vous êtes en mesure de justifier d'un apport financier pour votre nouveau prêt immobilier, cela confortera à coup sûr l'établissement bancaire. Nous vous conseillons ainsi de présenter de solides garanties : paiement des frais de notaire et/ou CDI par exemple.

A savoir : sachez que dans le cas d'un crédit relais, contrairement au taux d'endettement de 33 % maximum pour un crédit classique, le taux d'endettement peut grimper jusqu'à 38 % des revenus.

Documents à fournir pour obtenir votre crédit relais

Lorsque vous ferez votre demande de prêt relais, vous devrez présenter certains documents à votre banquier.

  • votre dernier avis d'imposition
  • vos 3 derniers bulletins de salaire
  • votre contrat de travail. La banque privilégiera toujours une personne en CDI plutôt qu'en CDD par exemple. D'où l'intérêt d'apporter des sécurités supplémentaires afin de rassurer l'établissement bancaire.

Votre banquier prendra le temps de mesurer votre capacité de remboursement et s'appuiera pour ce faire sur vos relevés bancaires et des tableaux d'amortissements des prêts en cours.