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7 conseils pour bien vendre son logement

Vous voulez vendre votre logement vite et bien. C'est le rêve de tout vendeur. Du prix que vous voulez en obtenir à la présentation de votre bien lors des visites, suivez nos conseils pour mettre toutes les chances de votre côté ! De l'estimation au rangement de la maison, des travaux à la rédaction de l'annonce sans oublier l'élaboration du dossier dit technique avec tous les diagnostics, voici les différentes étapes à respecter. Suivez le guide…

Comment déterminer le prix de vente du bien immobilier ?

Pour vendre votre bien immobilier, vous pouvez faire appel à un agent immobilier, mais vous pouvez aussi décider de vous débrouiller seul, en faisant circuler votre offre par le « bouche à oreille », et/ou en utilisant les petites annonces de particulier à particulier de la presse ou du Web, accompagnées bien sûr de photos intérieures et extérieures de qualité. Toutefois, vous devrez collecter vous-même les éléments d'informations qui vous permettront d'estimer votre bien et de proposer une offre dans une fourchette acceptable.

Une estimation « raisonnable ». Le juste prix, c'est celui qui va vous permettre de réaliser votre vente au mieux et au plus vite. C'est donc avant tout celui qui correspondra à la réalité du marché. Un conseil donc : même si vous pensez très fort que votre bien est unique, dites-vous que vous n'êtes pas le seul à vendre, que les acquéreurs ne sont plus des naïfs, qu'ils souhaitent acheter au juste prix et que les banques fuient les biens surestimés. Pour garder résolument la tête froide, vous pouvez recourir aux estimations proposées gratuitement par de nombreux sites Internet, ou mieux encore faire estimer votre appartement ou votre maison par un expert, et faire confiance à un œil extérieur : un agent immobilier ou un architecte vous révéleront objectivement tous les atouts de votre bien immobilier et aussi ses faiblesses à corriger. L'achat d'un bien immobilier est l'histoire d'une vie…

Soigner la présentation pour mettre en valeur le logement à vendre

Vendre votre bien immobilier ne se limite pas à en fixer le prix. Pour une vente réussie, vous devez vous fixer pour objectif de placer votre bien au-dessus de toute concurrence, et ce, à tous niveaux : présentation, disponibilité et qualité de l'accueil au moment des visites, propreté des pièces à vivre mais aussi des surfaces annexes (jardin, garage, cave, atelier, réserve et placards…).

Logement témoin. Qu'il s'agisse de présenter à vos visiteurs une maison ou un appartement, la règle est de faire en sorte qu'ils puissent immédiatement se projeter dans les lieux, avec meubles et enfants, sans besoin de faire appel à une imagination débordante pour s'y sentir à l'aise d'emblée. Il faut donc transformer votre intérieur en appartement ou maison « témoin », et le maintenir en l'état sans baisser les bras. La démarche vous semblera pénible, mais vous devrez ranger, nettoyer, et plus encore dépouiller votre salon, chambre et cuisine, d'objets et souvenirs personnels : mettez la pendule à coucou et vos tentures berbères dans les cartons – ce sera déjà une chose de faite pour le prochain déménagement ! – et dites-vous bien que, dès lors que vous mettez votre propriété en vente, elle cesse d'être un bien personnel pour devenir un produit commercial comme un autre. En conséquence : rien ne doit permettre à vos acquéreurs potentiels d'avoir à supporter votre intimité ; privilégiez l'espace, la propreté, l'ordre et l'agencement optimisé plutôt que la vitrine de vos biens personnels.

Le home staging, késako ? C'est une prestation apportée par des spécialistes qui sur simple demande de votre part et moyennant finance (entre 1 et 2 % du prix de vente du bien en fonction des travaux à réaliser) vont relooker de fond en comble votre logement. Objectif : le rendre le plus attractif possible pour augmenter vos chances pour une vente réussie. Avec eux, finis les murs rose bonbon ou noirs, les prises qui pendouillent des plinthes, les ampoules nues, les hottes aspirantes encrassées, les peintures écaillées, et autres anomalies auxquelles vous vous êtes fait à la longue, mais qui n'échapperont pas à l'œil critique de vos visiteurs. Le home staging est une bonne solution pour valoriser votre logement, si vous n'avez ni le temps ni l'envie de refaire vous-même les joints de la baignoire, de repeindre votre salon ou de changer la moquette. Et plus encore si vous êtes pressé de vendre votre logement ! L'avantage, c'est que vous vendez un bien nickel, habitable immédiatement, et que vous pouvez envisager de négocier un prix de vente plus élevé que si vous proposiez votre logement « dans son jus ».

Soigner son annonce. Fixer le prix juste, réaménager votre intérieur, effectuer des travaux pour embellir votre maison ou votre appartement, c'est bien. Mais la dernière étape pour le vendre, c'est passer la petite annonce ! Soit vous vous débrouillez seul(e) ou soit vous faites appel à votre agence immobilière qui s'en occupera. Dans les deux cas, quelques règles sont à respecter : de jolies photos pour donner envie, une description « réaliste » qui présente votre bien sans le survendre et surtout aller à l'essentiel. Si votre texte est trop grand et contient trop d'informations, vous allez « noyer » le lecteur et il passera à une autre annonce. Mettez-vous à la place du futur acheteur, et écrivez tranquillement votre texte…

Les obligations du vendeur

Pour vendre un bien, vous devez fournir un certain nombre de documents prouvant qu'il vous appartient. Mais vous devez aussi attester que ce bien remplit toutes les conditions pour être vendu. Au total, vous devez avoir sous la main :

  • le titre de propriété avec l'adresse du bien immobilier vendu,
  • sa superficie et un descriptif
  • les documents relatifs à votre situation personnelle (livret de famille, extrait d'acte de naissance datant de moins de trois mois, copie de l'acte de mariage ou du PACS),
  • les documents relatifs aux travaux effectués dans votre logement (permis de construire…) ou aux acquisitions que vous avez faites en copropriété (rachat d'une loge de gardien par exemple, ou d'un lot…),
  • une attestation du syndic de copropriété prouvant que vous êtes à jour dans le paiement des charges.

Amiante, loi Carrez, plomb, termites. Outre les documents ci-dessus, vous devez également être en mesure de présenter à votre acquéreur toute une série de diagnostics et certificats prouvant que votre logement est apte à être habité. Selon la zone géographique, l'ancienneté et la typologie de votre logement à vendre, la liste des certifs' à remettre est plus ou moins longue, pouvant aller jusqu'à huit dans le pire des cas.

Regroupés dans un Dossier de Diagnostic Technique (DDT), ils portent

  • sur la surface habitable pour les biens en copropriété (loi Carrez),
  • les risques d'exposition au plomb pour les biens construits avant 1949 et à l'amiante, pour ceux construits avant juillet 1997,
  • sur la présence ou non de termites (validité : 6 mois),
  • sur l'état de l'installation interne de gaz pour les logements de plus de 15 ans (validité : 3 ans),
  • un constat accompagné d'un diagnostic de performances énergétiques (validité : 10 ans),
  • l'état de l'installation électrique interne pour les logements de plus de 15 ans (validité : 3 ans),
  • le contrôle des installations d'assainissement non collectif (validité : 10 ans),
  • sur l'état des risques naturels et technologiques (validité : 6 mois) si votre bien est situé dans une zone par un plan de prévention.

Le tout pour un coût moyen allant de 150 € pour un studio à 750 € pour un 5 pièces.

Mais les tarifs sont libres. Bien entendu si votre logement ne se trouve pas dans un périmètre à risques technologiques et naturels, ni dans un secteur infesté de termites, vous n'avez pas à produire l'un ou l'autre des certificats. Si votre logement a été construit après juillet 1997 vous n'avez pas non plus à fournir un diagnostic amiante, de même que vous n'avez pas à fournir de diagnostic plomb, s'il a été construit après janvier 1949. Enfin, si c'est une maison que vous vendez, vous échappez à la loi Carrez sur la superficie.

La vente finale du bien

La promesse ou compromis de vente. Votre bien intéresse mais le futur acquéreur souhaite encore y réfléchir. Dans ce cas, vous pouvez signer une promesse de vente unilatérale où vous vous engagez à réserver votre logement pour une durée limitée. Une indemnité dite d'immobilisation est possible en cas de désistement du vendeur. Une fois, le délai dépassé, l'acquéreur doit lever l'option par lettre recommandé. Le bien est donc à lui.
Dans le cas où vous et votre acquéreur souhaitent conclure la vente, vous pouvez signer un compromis de vente. Comme pour la promesse de vente, le compromis peut avoir des clauses suspensives et vous pouvez demander un acompte à votre futur acheteur.

Ces deux documents peuvent être rédigés entre le vendeur et l'acquéreur ou via un agent immobilier ou un notaire.

L'acte de vente. C'est le jour J ! Vous avez rendez-vous chez le notaire pour la signature de l'acte de vente où vous devez lui remettre le titre de propriété ainsi que toutes les pièces demandées. Une fois l'acte signé, il est publié au bureau des hypothèques. Il ne vous reste plus que quelques étapes : acheter un nouveau logement, effectuer le déménagement et les changements d'adresse. Et n'oubliez pas de contacter votre assureur pour résilier votre contrat d'habitation et en souscrire un nouveau !